La Corte di Cassazione, Sez. VI Civ., con sentenza n.20395 del 05/10/2011 ha confermato il criterio, consigliato da ConsulenzaEspropri.it, in attuazione del quale, qualora si adotti del metodo estimativo analitico-ricostruttivo, l'accertamento dei volumi realizzabili sull'area non possa basarsi sull'indice fondiario di edificabilità, bensì su quello che individua la densità territoriale della zona. Solo tale metodo, infatti, include nel calcolo la percentuale degli spazi all'uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale e tiene conto anche delle spese di urbanizzazione relative alle opere che, poste in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area. Per l’attuazione pratica del metodo richiamato si rinvia, per gli utenti del sito, ai schemi di stima scaricabili dalla guida operativa n. 12/I
Per ulteriori approfondimenti si riportano, in estratto, i seguenti punti della sentenza in oggetto:
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4. Ora, quanto al metodo analitico-ricostruttivo per primo utilizzato dalla sentenza, la Corte di
Cassazione ha enunciato i seguenti principi:
1) Il D.M. 2 aprile 1968, fissa gli "standard" di edificabilità delle aree distinguendo a tal fine, la densità edilizia in densità territoriale e densità fondiaria: la prima è riferita a ciascuna zona omogenea e definisce il complessivo carico di edificazione che può gravare sull'intera superficie della zona; mentre, la densità fondiaria è riferita alla singola area e definisce il volume massimo consentito su di essa, ed il relativo indice (c.d. indice di fabbricabilità) va applicato all'effettiva superficie suscettibile di edificazione (Cass. 5874/2004; 16710/2003; Cons. St. 1402/1999); 2) La valutazione indennitaria del fondo espropriato deve essere necessariamente commisurata ad indici medi riferiti all'intera zona omogenea, al lordo dei terreni da destinare a spazi liberi, o comunque non suscettibili di edificazione per il privato, nel senso che, ove non si ritenga di stimare il terreno ricorrendo a criteri comparativi basati sul valore di aree omogenee, l'adozione del metodi analitico-ricostruttivo comporta che l'accertamento dei volumi realizzabili sull'area non possa basarsi sull'indice fondiario di edificabilità (che è riferito alle singole aree specificamente destinate all'edilizia privata) e che, invece, postulando l'esercizio concreto dello "ius aedificandi" che l'area sia urbanizzata e che si tenga conto dell'incidenza degli spazi all'uopo riservati ad infrastrutture e servizi di ordine generale (Cass.5363/2006; 8525/2006, 18254/2004);
3) conclusivamente, l'adozione del metodo analitico-ricostruttivo comporta che l'accertamento dei volumi realizzabili sull'area non possa basarsi sull'indice fondiario di edificabilità, bensì su quello che individua la densità territoriale della zona, soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale degli spazi all'uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale; e deve tener conto anche delle spese di urbanizzazione relative alle opere che, poste in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area (Cass. 9891/2007; 21011/2006; 11477/2006; 7518/2001); …..»